百亿偿债高峰将至，合景泰富恳请共渡难关
原标题：百亿偿债高峰将至，一上市房企恳请共渡难关
作 者丨吴抒颖
在偿债高峰到来之前，合景泰富主动采取行动。
2022年9月2日，合景泰富发布公告，将对三笔境外美元债进行交换要约和同意征求交易。此次交换要约包括一年内到期的三笔境外债，包括2022年9月到期的两笔票据及2023年9月到期的票据。
与此同时，合景泰富对于其余于2024年至2027年到期的六笔美元债券也同时开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。本次交易将于2022年9月2日开始，将于2022年9月9日下午四时正（伦敦时间）交换期限届满。
公告表示，交换要约及同意征求的目的是为改善整体的财务状况，延长债务管理到期时间，加强对资产负债表、现金流量表的改善和管理。
合景泰富方面告诉21世纪经济报道记者，这次交易能够帮助其缓解短期流动性压力，避免债务违约，以使管理层得以投入更多的精力到核心业务运营，以期以更好的状态兑付境外美元债。
合景泰富强调，诚挚希望债券持有人在此艰难时刻共渡难关，重新出发。
坚持底线
合景泰富本次发起要约的票据总额共计16亿美元，包括2022年9月到期的2笔票据合计9亿美元，及2023年9月到期票据7亿美元。
合景泰富为本次要约开出的条件是，针对2022年9月到期的两笔美元票据，每1000美元的代价是用2024年1月、本金总额为950美元的新票据替换，另50美元则以现金偿还，同时合景泰富会给出5美元的奖励金。
针对2023年到期的美元票据，合景泰富将交换为2024年8月、本金总额为1000美元的新票据，合景泰富会给出现金5美元的奖励以及偿付任何应计利息。
在公告中，合景泰富表示，假如要约征求未获同意，则其为了履行财务陈纳干诺所做的其他努力未必能达到预期效果，合景泰富或会考虑进行债务重组。
合景泰富所给出的条件相较于其他此前进行交换要约的同行未必是最有诚意的，但在当前的市场情况下，债权人和投资者的心理已经发生变化，也增加了交换要约获得债权人通过的可能性。
合景泰富发起交换要约，旨在避免出现法律意义上债务违约。债务展期指的是借款人不能及时偿还利息，通过延长、续借等方式延迟归还，本质上是用合理的手段获得债券持有人的支持，债券持有人受法律保护，给予一段合适的偿债窗口期，用时间换空间，保障债券持有人和借款人权益的主动债务管理举措。
合景泰富坚持至今，也已经历经风雨。
今年上半年，房地产市场下行趋势明显，合景泰富的经营面也受到了一定的影响。根据中指院数据，合景泰富集团今年前8个月销售额为348.5亿元，同比减少51.3%。
今年上半年，合景泰富实现营业收入84.70亿元，同比下降34.72%，归母净利润4.35亿元，同比下降84.20%；与此同时，其截至2022年6月底账上现金约222亿元，其中不受限现金剩余51.2亿元。
在市场尚未全面回暖、现金缩减的情况下，合景泰富今年以来在偿债方面相对积极。根据公开资料统计，合景泰富累计共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计人59.39亿元，以及及境外美元债券2.5亿美元。
维持经营
合景泰富作为一家开发与经营并重房企，其项目多布局于一线城市及强二线城市的核心地段，本身资产质量尚可。在当前的市场情况下，合景泰富除了在债务面做好主动管理以外，也必须更注重经营面的稳定。
开发业务方面，合景泰富的土地储备相对优质。
根据合景泰富2022中期报告，截至2022年6月30日，其聚焦大湾区核心城市，旗下共拥有177个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1494万平方米，总建筑面积约2062万平方米，权益比约为72%。
由于不少是高端住宅项目，合景泰富旗下的住宅项目也能够比较快速变现。今年7月27日，合景泰富向龙湖集团转让香港“尚珒溋”项目50%的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得4.895亿港元的税后利润。
除此以外，合景泰富的持有型物业能够贡献一定的正向现金流。
目前，合景泰富已开业投资性项目共45个，包括商场11个、写字楼10个、酒店24个。从2019年至今，合景泰富投资型物业租金收入连续三年递增。今年上半年，合景泰富物业投资租金收入为9.16亿元，小幅增长1.7%，其中商场和写字楼租金收入分别同比增长了25%、16% 。
不过，面对当前的流动性困难，合景泰富也将寻求出售部分非核心资产。
据合景泰富方面对21世纪经济报道记者透露，其在今年年初组建了大客户销售团队拓展大客户资源以促进整售式大单项目，并计划销售集团位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼，这些项目位于一线城市的城市副中心或新兴商务区，其积极推进整栋写字楼销售落地，预计将带来稳定而可观的现金收入。
合景泰富方面对未来的持续经营具有相当的信心。
合景泰富指出，其积极落实项目新增融资，旗下投资性物业大多布局一二线核心城市，地标资产优质，随着新商业项目陆续开业，预计将获得更多新增融资，这些优质资产还为公司带来更有力的增信支持，给投资者更多的实质性保障。
合景泰富强调，此后将通过积极合理的债务管理，也希望债券持有人看到合景优质资产的价值和底气，用时间换空间，顺利度过行业下行周期，相信市场会逐渐恢复。
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